Immobilien-Investment

Was Anleger wollen: Rendite, Sicherheit und Potenzial

Sind Sie Kapitalanleger? Das kann schneller passieren, als man glaubt!

Investoren – da denkt mancher schnell an die großen Fonds, die riesige Aktienpakete bewegen oder gegen Währungen wetten. Dabei kann fast jeder zum Investor/in werden. Bei Immobilien ist es meist eine Erbschaft oder der Wechsel der Wohnimmobilie, die Nutzer plötzlich zu Anlegern machen. Dann nämlich, wenn das geerbte oder freiwerdende Objekt nicht verkauft, sondern gehalten und vermietet werden soll. Ab diesem Moment ist es hilfreich, die eigene Immobilie mit anderen Augen zu betrachten.

Denn nun geht es nicht mehr darum, dass Sie selbst es gemütlich und nett in Ihrer Wohnung haben. Sie bewohnen sie ja nicht mehr. Mit dem Seitenwechsel rücken nun andere Dinge in den Vordergrund: Sie möchten die Wohnung als Kapitalanlage nutzen. Und das heißt, dass Sie Geld mit ihr verdienen wollen. Institutionelle Anleger wie Banken, Fondsgesellschaften, Projektentwickler oder Immobiliengesellschaften betreiben dieses Geschäft ganz emotionslos, für sie sind Kennzahlen relevant.

Zahlen entscheiden – auch wenn sie aus Emotionen resultieren

Sehen wir uns die Zahlen einmal an: Ein Investor hat – im Unterschied zu den meisten privaten Eigentümern – das Geld bereits mitgebracht und legt es bewusst an. Für ihn ist der Kaufpreis eine wichtige Größe, sie bestimmt maßgeblich seine Bruttorendite. Dem gegenüber stehen die Mieteinnahmen, die zweite wichtige Größe, und die Betriebskosten, die dritte wichtige Größe. Daneben spielen der Investitionsbedarf, die Umlagefähigkeit von Nebenkosten, die Erwerbsnebenkosten und verschiedene Sollgrößen eine Rolle. Eine der wichtigsten Sollgrößen sind erwartbare Mieten, die natürlich höher liegen sollten als heute.

Anleger bilden aus diesen Rohdaten Kennzahlen, denn so lassen sich Objekte sehr gut miteinander vergleichen. Die wichtigsten Kennzahlen bildet man aus der Differenz aus Einnahmen und Kosten, geteilt durch die Investition. So erhält man die Netto- und die Bruttorendite, die man meist auf das Jahr berechnet:

Nettorendite pro Jahr = (Jahreskaltmiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten) / Anschaffungskosten

Bruttorendite pro Jahr = (Jahreskaltmiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten) / Kaufpreis

Was bedeuten die Kennzahlen, an die sich Investoren halten?

Die Jahreskaltmiete berechnet sich aus den Mietzahlungen ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Während letztere Strom, Gas, Wasser, Müllgebühren etc. betreffen und ein durchlaufender Posten sind, sind andere Nebenkosten nicht auf die Mieter umlegbar, zum Beispiel Verwaltungskosten oder Kosten für Renovierung und Umbauten. Nur die energetische Sanierung kann teilweise auf die Mieter umgelegt werden, derzeit jährlich in Höhe von 8 % der Investitionskosten.

Der Kaufpreis ergibt zusammen mit Maklerprovision, Grunderwerbssteuern und Notariatskosten die Anschaffungskosten.

Wenn die derzeitige Kaltmiete laut Mietspiegel noch steigerungsfähig ist, können Sie selbst bei geltender Mietpreisbremse nach drei Jahren in der Regel die Miete erhöhen. Das wirkt sich positiv auf die Rendite aus. Ein höherer Kaufpreis senkt dagegen die Rendite prozentual – ebenso wie anstehende zusätzliche Investitionskosten.

Kapitalanlagen sind Entscheidungen für die Zukunft

Diese zukunftsbezogene Betrachtung ist, was richtige Anleger ausmacht. Sie möchten nicht nur eine gute Rendite aus ihrer Immobilie beziehen, sondern sicherstellen, dass diese auch gut bleibt – und am besten noch steigt.

Deswegen interessieren sich Anleger auch so sehr für das, was man das Potenzial einer Immobilie nennt. Sie versuchen abzuschätzen, ob sich der Markt positiv entwickelt, ob die Lage eine gute Zukunft hat, ob es auch in 20 Jahren noch Bedarf an dieser Immobilie gibt, sie keine Altlasten aufweist und langfristig mit Gewinn zu betreiben ist.

Wie entwickelt sich der Markt für Anlageimmobilien?

Derzeit sind fast alle Rahmendaten gut, denn die Preise steigen stetig und doch befürchtet kaum jemand, dass der Immobilienmarkt in eine Spekulationsblase gerät, deren Platzen die Investition entwerten würde. Trotzdem gibt es derzeit viele Entwicklungen, die Investoren im Auge behalten:

  • Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie zieht die Nachfrage nach Eigenheimen im Grünen an, vor allem an den Rändern der Metropolen, teils auch im ländlichen Bereich. Einfamilienhäuser werden zunehmend als Mietobjekt attraktiv.
  • Zugleich wandelt sich die Büroarbeit: Mobiles Arbeiten, Home Office und kleine, dezentrale Einheiten werden attraktiver.
  • Hotel- und Gastronomieobjekte erfahren derzeit eine Krise, weil der Lockdown der Branche sehr schadet. Ob die Krise von Dauer ist, wissen wir noch nicht.
  • Metropolen wachsen derzeit langsamer, bleiben aber hoch attraktiv – nicht nur für die Jungen, sondern gerade auch für ältere Menschen, die hier eine günstige Versorgung vorfinden.

Was tun, wenn man Investor wird?

Immobilien als Kapitalanlage sind und bleiben interessant – aber nicht jede Immobilie macht es ihrem Besitzer leicht. Man kann sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung viele Fehler machen. Als Immobilienmakler haben wir sowohl mit Wohn- als auch mit Gewerbeimmobilien langjährige Erfahrung und kennen die Besonderheiten und die Interessen, die bei Anlageobjekten relevant sind. Wir zählen einige institutionelle Anleger zu unserem Kundenkreis.

Und wenn Sie sich plötzlich privat in der Situation des Investors wiederfinden, dann helfen wir zum Beispiel mit einer seriösen Wertermittlung als Grundlage Ihrer Gewinnplanung. Während des Vermarktungsprozesses stehen wir Ihnen ebenso mit Rat und Tat zur Seite wie jedem anderen Kapitalanleger auch.

 

 

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