Als Verkäufer haben Sie im Immobilienmarkt seit Jahren eine gute Position: Eigenheime sind begehrt und erzielen in den Ballungszentren stetig stark steigende Preise. Mit der Corona-Pandemie sieht es jetzt auch in den Speckgürteln, den Mittelstädten und sogar auf dem Land immer besser aus, denn seit Monaten zieht es viele hinaus aus der Stadt. Und genau jetzt tritt das Bestellerprinzip in Kraft. Ist das für Sie von Vorteil oder von Nachteil?

Das Bestellerprinzip, soviel wissen Sie bereits, schreibt eine Praxis fest, die in unserer Region eigentlich ohnehin gilt: Makler erhalten für ihre Leistung von beiden Seiten eine Vergütung. Marktüblich sind 3 Prozent Provision auf den Verkaufspreis für den Verkäufer und 3 Prozent für den Käufer. Dafür bereitet der Makler alle verkaufsrelevanten Unterlagen vor, wählt mit Ihnen eine Vermarktungsstrategie und begleitet den Verkauf – meist noch bis nach dem Notartermin.

Warum überhaupt zu einem Makler gehen?

Angesichts der starken Marktposition fragen sich viele Verkäufer, ob ein Makler überhaupt nötig ist. Und es stimmt ja: Sie werden Ihre Immobilie sicher „irgendwie“ verkaufen können, es findet sich letztlich immer jemand, der sie kaufen will. Die Frage ist nur: erzielen Sie auch den Preis, den Sie sich vorstellen? Und vermeiden Sie die typischen Fehler, die nachher zu Haftungsansprüchen oder gar einer Rückabwicklung des Verkaufs führen können?

Gerade von privat zu privat ist ein Immobilienverkauf häufig eine einmalige Angelegenheit, die mit hohen Werten verbunden ist. Fehler in der Vermarktung können dazu führen, dass Ihnen viel Geld entgeht. Makler machen Ihnen den Verkaufsprozess einfach, bequem und rechtssicher. Sie kennen sich im Markt aus, haben Kontakte zu vielen potenziellen Käufern und sprechen mit Ihnen eine Verkaufsstrategie ab, die in der Regel zu besseren Preisen führt als ein reiner Privatverkauf.

Was bedeutet die Provisionsaufteilung für mich?

Die Provision, die Sie an den Makler zahlen, nennt sich Innenprovision. In der Regel beträgt sie 3 Prozent des Verkaufswertes zzgl. Mehrwertsteuer. Der Käufer zahlt ebenfalls 3 Prozent, die so genannte Außenprovision. Es gibt verschiedene Modelle, die davon abweichen können. Mit dem neuen Gesetz ist es nicht mehr möglich, auf die Innenprovision zu verzichten und zugleich Außenprovision zu verlangen, wenn Sie den Makler beauftragen. Auch eine ungünstigere Aufteilung als 50:50 ist bei Privatverkäufen nicht mehr zulässig.

Dagegen sind andere Modelle weiterhin möglich, zum Beispiel die volle Übernahme der Provision durch den Verkäufer. Dies führt grundsätzlich zu höheren Angebotspreisen, kann aber trotzdem auch für den Käufer Vorteile haben, der dann einen höheren Eigenkapitalanteil über seine Bank finanziert. Möglich ist ebenfalls eine erfolgsabhängige Provision.

Habe ich einen Vorteil von der neuen Regelung?

Sagen wir einmal so: Wir gehen davon aus, dass Sie für Ihr Geld eine Leistung verlangen, die Ihnen einen Mehrwert bringt. Das wird mit diesem Gesetz weder verhindert noch garantiert. Es werden sich aber auf dem Markt diejenigen Anbieter durchsetzen, die gute Arbeit leisten, denn eine Provision werden Sie bei Privatverkäufen in jedem Fall zahlen. Achten Sie darauf, dass Ihr Makler Qualifikationsnachweise vorlegen kann und eine glaubwürdige Auskunft zu seinen Erfolgen gibt. Er sollte untadeliges Verkaufsmaterial erstellen, Online-Besichtigungen und Home Staging anbieten, ein schlüssiges Vermarktungskonzept vorlegen und solide Referenzen vorweisen.

Manche Makler, die diese Qualität nicht nachweisen können, verzichteten bislang lieber auf die Innenprovision um an Aufträge zu kommen – und wurschtelten sich dann auf dem Markt durch. Das ging indirekt auch auf Kosten der Auftraggeber, die teils weit unter ihren preislichen Möglichkeiten blieben. Damit ist jetzt Schluss. Damit profitieren auch Sie von der neuen Regelung: der Markt wird sich bereinigen und die Gelegenheiten werden weniger, auf Schlechtleister zu stoßen.

Welche Ausnahmen gelten?

„Wer bestellt, bezahlt“: Das bedeutet nach wie vor, dass der Käufer die Provision voll bezahlt, wenn er auch den Makler mit der Suche einer Immobilie beauftragt hat.

Daneben gibt es Fälle, die vom neuen Gesetz nicht berührt werden. Ausgenommen von der Regelung sind Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser. Außerdem bleibt der Verkauf an Geschäftsleute vom Bestellerprinzip unabhängig. Investoren profitieren also grundsätzlich nicht von der Provisionsteilung.

Bleiben Sie dran: In Teil 3 erklären wir, was Sie als Mieter und Vermieter erwartet.